Инвестиционно-градостроительная концепция развития центра Екатеринбурга

Расположение:
Екаеринбург

Стадия:
Концепция

Функция:
Территория общего пользования
Жилая застройка
Объекты инфраструктуры

Этажность:
–

Здания-памятники окаймляют кварталы в центральной части Екатеринбурга, в то время как внутриквартальные территории находятся в запущенном состоянии. За редким исключением, за историческими памятниками скрывается стихийная и хаотичная застройка 2000-х, зачастую, без доступа для машин, а иногда и пешеходов. Например, для того чтобы попасть с 8 Марта на Вайнера, нужно либо обходить квартал по периметру, либо знать тропу, проходящую меж гаражей и заборов.

Таких кварталов в самом центре города, по предварительным подсчетам, 35. При этом центру Екатеринбурга не хватает доступных общественных пространств, парков, скверов, площадей, пешеходных улиц, уютных зеленых дворов с открытым доступом.

Опираясь на собственный суммарный опыт проектирования, по нашей личной инициативе мы разработали концепцию развития центра Екатеринбурга, которая позволит запустить процесс реконструкции исторических памятников, навести порядок на внутриквартальных территориях и увеличить количество общественных пространств в центральной части города как минимум вдвое.

У этой концепции нет заказчика: она разработана по нашей инициативе и основана на многолетнем опыте проектирования.

ПРЕДПОСЫЛКИ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ

Екатеринбург – экономически и социально развитый город и население его будет расти. Екатеринбург активно застраивался и постоянно рос на протяжении 300 лет. Таким образом, многие территории, приближенные к центру города, либо имеют высокую плотность застройки, либо заняты промышленными объектами, перенос которых с экономической точки зрения не всегда оправдан.

Вследствие этого развитие новых современных жилых районов возможно на достаточно большом удалении от центра (Академический, Березовский, Птицефабрика, Эльмаш и пр.), что в разы увеличивает транспортную нагрузку на магистрали, ухудшает экологию, приводит к большим временным затратам граждан на то, чтобы добраться на работу и домой.

Современная градостроительная ситуация не соответствует мировым трендам и стандартам. Недостаточно развиваются публичные пространства: площади, парки, скверы, пешеходные магистрали.

В центре города имеется большое количество памятников истории и культуры (здания), которые не могут быть перенесены. При этом обычно коммерческой ценности такие постройки не представляют. Вследствие чего не привлекают внимания инвесторов и постепенно разрушаются. Зачастую, рядом с современными зданиями на первой линии можно встретить ничем не примечательные и даже уродливые постройки.

Неэффективные собственники зданий и земельных участков не продают их, так как не предполагают их реальной стоимости, не знают путей их реализации, боятся быть обманутыми и «продешевить». Инвесторы не видят системы развития инвест-проектов в области недвижимости и действуют точечно на свой страх и риск, лишь приблизительно предполагая экономическую выгоду.

Градостроительное законодательство, в том числе и федеральное, структура органов правительства города/области и их полномочия постоянно изменяются на протяжении последних 10 лет. Екатеринбург, в отличие от многих российских городов, уже получил вектор развития «вверх».

В Центре Екатеринбурга исторически сложилась регулярная застройка. «Неприкосновенные» здания-памятники окаймляют кварталы, в то время как внутри кварталов застройка, за редким исключением, не представляет исторической ценности. Многие кварталы центральной части города имеют внутри себя хаотичную организацию.

Зачастую участки внутри квартала не имеют комфортного, юридически закрепленного подъезда, а иногда и подхода. Внутриквартальные территории, даже расположенные в самом центре, не имеют большой инвестиционной и коммерческой привлекательности.

ЦЕЛИ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ

Снижение роста транспортной нагрузки, при сохраняемом темпе роста населения, путем высотного строительства в центре города. А также создание комфортной среды для пешеходов и пользователей легких транспортных средств без двигателя.
Создать новые общественные пространства и навести порядок на внутриквартальных территориях, тем самым повысив их коммерческую и инвестиционную привлекательность.
Создать понятный механизм по сохранению памятников, как с точки зрения их эстетического восприятия и формирования облика города, так и точки зрения экономического обеспечения этой задачи.
Создать площадку для общения потенциальных инвесторов и собственников участков и зданий, как «неэффективных», так и эффективных.
Сформулировать принципы определения цены покупки и продажи земельных участков.
Сформировать перспективный план застройки кварталов центральной части во избежание перенасыщения/дефицита тех или иных составляющих (парковки, социальные объекты и пр. обеспечение).
На основе перспективного плана получить возможность целесообразно развивать электрические, тепловые сети, водопровод и канализацию.

ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ

Выявление кварталов в центральной части города, в отношении которых реализация Концепции необходима.
Анализ сложившейся застройки для определения территорий возможной меции, путей доступа к существующим участкам, оценки нагрузки на инфраструктуру, наличие зданий памятников и влияния охранных зон, оценки влияния перспективных высотных зданий на восприятие городской застройки. Выявление существующих и предположение перспективных пешеходных потоков.
Разработка перспективных планировок квартала, наложение их на существующую схему. Планирование новых общественных пространств и пешеходных маршрутов, позволяющих не обходить квартал по периметру. Расчет увеличения торговых площадей за счет новых маршрутов. Расчет потенциального увеличения жилых и офисных площадей.
Разработка и установление «нагрузок» для потенциальных инвесторов, таких как: реконструкция и содержание памятников, создание и содержание общественных пространств, парковок, социальных объектов и пр.
В отношении перспективных объектов концепция определяет лишь их объем и примерное пятно застройки без разработки архитектурного облика.

ПРАКТИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ

Разработка концепции развития квартала производится за счет средств потенциального инвестора, который планирует строительство в данном квартале независимым архитектурным бюро по выбору инвестора.
Разработанная концепция проходит обсуждение с городским архитектурным сообществом и получает согласование органа власти, отвечающего за градостроительство. В дальнейшем возможно принятие акта законодательной власти.
Концепция должна быть доступна на сайте правительства города/области для потенциальных инвесторов и собственников участков. Она должна содержать информацию об объеме вновь возводимого здания, пятне застройки и «нагрузках» на инфраструктуру. Наличие информации о пешеходных маршрутах и прочих общественных пространствах позволит оценить коммерческую привлекательность первых этажей зданий, например для размещения в них магазинов, сервисов, точек общественного питания.
Городские власти по запросу предоставляют информацию по конкретному участку и связывают между собой потенциального инвестора и собственника.
Участие городских властей в переговорах между собственником и инвестором не требуется.
Городские власти в договоре с инвестором определяют «нагрузку». Эта «нагрузка» должна иметь отношение именно к данному кварталу. Инвестор должен понимать, что, выполнив дополнительные требования, он может также пользоваться их положительным эффектом.
Концепция необязательна для реализации, но определяет правила реализации, если таковая происходит. Иными словами, если здесь появится дом, то он будет определенной высоты и объема.

На основе проведенного анализа одного из городских кварталов можно говорить, что инвестиции только в строительство жилья в одном квартале могут достигать 3 или 4 миллиардов рублей. Создание дополнительных пешеходных маршрутов увеличит объем коммерческих площадей в рамках того же квартала на 2000–3000 квадратных метров.

Налоговые поступления только от сдачи в аренду этих дополнительных площадей составят, по предварительным подсчетам:
7 000 000 рублей в год по НДС,
2 500 000 рублей по налогу на прибыль,
36 000 000 рублей по налогу на имущество.
Итого порядка 50 000 000 рублей в год с каждого квартала в центре.

Путем анализа выявлено 35 кварталов в центральной части города, где реализация данной концепции была бы целесообразна. Это дает дополнительно более 1 500 000 000 рублей налоговых поступлений только от эксплуатации недвижимости. К этому необходимо добавить налоги от коммерческой деятельности арендаторов, подоходный налог и взносы сотрудников.

Реализация подобной концепции, практически не затрагивая средства городского бюджета, позволит организовать новые общественные пространства, значительно улучшить ситуацию с парковками, осуществить реставрацию зданий памятников.
Финансовые вложения со стороны города/области потребуются лишь на поддержание информационного интернет-портала и на расчет вложений инвестора в городскую инфраструктуру.

ВЗГЛЯД ИНВЕСТОРА

Основным тормозом для принятия решения о будущих инвестициях в недвижимость является невозможность определить потенциальную прибыль от реализации инвест-проекта.
Это определяется как минимум двумя факторами:

Во–первых, на этапе приобретения прав на земельный участок Инвестор, даже хорошо
знакомый с рынком, при существующих правилах согласования проекта не может быть уверен в том, что ему будет позволено выстроить здание с теми параметрами, которые оправдывают инвестиционные вложения.

Во-вторых, на начальном и даже на более продвинутом этапе реализации проекта инвестор сталкивается с непредсказуемостью расходов и сроков на реализацию проекта. Помимо затрат на строительство самого объекта, которые, в общем-то, понятны, возникают затраты на подключение к городским сетям, реализацию требований по благоустройству территории, расходы или обременения связанные с сохранением памятников истории и культуры и пр.

Исключение составляет приобретение прав на земельный участок с уже согласованным на нем объектом. Но это сильно влияет на цену участка, так как продавец хочет заработать достаточно солидную прибыль за все уже полученные согласования. В этом случае инвестор, по сути, реализует проект в тех рамках, которые ему заранее определили, зачастую непрофессионально.

Как правило, процесс согласования проекта занимает столько же, а то и больше времени, чем его реализация. И пусть затраты в процессе согласований не так велики, по сравнению с затратами на строительство, но эти затраты практически невозможно компенсировать в случае, если реализация проекта будет приостановлена.

Мнение горожан играет все более важную роль для реализации знаковых проектов. Инвесторы вынуждены вступать в диалог с представителями общественности.

Инвестор готов к разумным вложениям в городскую инфраструктуру, если размер этих вложений понятен на этапе принятия решения об инвестировании и если эти вложения будут также полезны и для объекта инвестиций. То есть «сквер», создание которого финансирует инвестор, должен находиться в непосредственной близости от объекта инвестиций, а не на другом конце города.

Инвестиции в недвижимость подразумевают и дальнейшую эксплуатацию объекта. Поэтому инвестору всегда важно знать как будет формироваться окружение его объекта в будущем: не будет ли закрыт красивый вид или удобный подъезд, не появится ли рядом слишком большое количество конкурентов и так далее.

Наличие Инвестиционно-градостроительной концепции позволяет решить все эти вопросы.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ

ТИПИЧНЫЙ КВАРТАЛ С ПЕРСПЕКТИВОЙ РАЗВИТИЯ В ЦЕНТРЕ ЕКАТЕРИНБУРГА

Основные характеристики кварталов с перспективой развития:

квартальная ткань не сформирована;
периметр сформирован исторической застройкой: памятники архитектуры, постройкой периода до 2000 года;
периметр и внутренняя часть квартала имеют потенциал для развития застройки посредством нового строительства или реконструкции;
квартал тяготеет к прямоугольной форме в пропорциях ½, примерные габариты квартала 180м х 320м.

СФОРМИРОВАННЫЙ ПЕРИМЕТР

СЛОЖИВШАЯСЯ КВАРТАЛЬНАЯ ТКАНЬ

СЛОЖИВШАЯСЯ ПАРЦЕЛЛЯЦИЯ КВАРТАЛА

Основная проблема для дальнейшего развития квартала – это межевание без учета перспективы, сложившееся в результате стихийной застройки.
Инвестор не понимает экономический потенциал участков, а собственник не понимает реальную стоимость своего участка.

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ

СОЗДАНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО КАРКАСА

Основа развития квартала – это создание функционального каркаса, который позволит реализовать потенциал «скрытой» части квартала. С учетом исторического контекста формируется функциональный каркас для дальнейшего развития квартала.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛА ДЛЯ РАЗВИТИЯ

Сформированные общественные пространства позволяют реорганизовать территорию внутри квартала, создать фронт ритейла и уплотнить застройку вдоль пешеходных улиц.

ПРОЕКТ ВОВЛЕЧЕНИЯ ЖИТЕЛЕЙ

ЦЕЛЬ ПРОЕКТА:

Пригласить горожан стать соавторами проекта;
Найти партнеров для его реализации;
Сформировать сообщество вокруг проекта;
Подготовить необходимые соглашения и программу для устойчивой реализации проекта.

ЭТАПЫ:

Подготовка проекта
Реализация проекта
Открытие и оценка проекта

Работа с общественностью:

выбор территории на основе опроса граждан;
предпроектное исследование территории;
общественное обсуждение для составления технического задания на подготовку проекта;
обсуждение предварительной концепции;
презентация итоговой концепции;
формирование инициативных групп вокруг проекта;
широкое информирование обо всех стадиях проекта.

Работа с экспертным сообществом:

экспертные сессии;
обзорные консультации на местности;
рабочие встречи;
консультации;
участие в проектных семинарах.

РАЗВИТИЕ В ОБЪЕМЕ

«Форум 100+»: Екатеринбург исторически имеет ДНК к развитию высотной застройки в центре.
Развитие в объеме дает увеличение общественной функции.
Существующие на участке функции могут быть компенсированы в объеме нового строительства.

ФОРМИРОВАНИЕ НОВОГО ПЕРИМЕТРА СЕРВИСОВ

Функциональный каркас квартала
Застройка вдоль новых общественных пространств увеличивает периметр для размещения коммерции, пешеходные улицы послужат хорошей основой для формирования сервисов, вдоль площадей и скверов положительно скажется размещение организаций общественного питания и культурных заведений.

РАЗВИТИЕ ИСТОРИЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ ЗА СЧЕТ ИНВЕСТИЦИЙ БИЗНЕСА

Формирование новой структуры квартала и создание новых объектов строительства позволит инвестировать в реставрацию и реконструкцию исторических объектов квартала за счет нового строительства.